WE+要为同志做办公室 资本与人性结合的商业价值

“未来社会是一个有充满创意和想象的社会,未来的办公也不会那么集中化,这个趋势下如何通过联合办公去提升办公室的服务价值,为这些客户提供更多的增值服务显得很有必要。”WE+首席执行官刘彦燊告诉记者。


WE+要为同志做办公室 资本与人性结合的商业价值

“我每天戴着面具生活,我在工作中非常优秀但是别人却不能理解我为什么不愿意结婚,我只能通过优异的工作成果来证明我自己。”作为一名“同志”,张凯(化名)一直有着自己的烦恼。

“目前的办公室基本上是千篇一律,大家对于办公的体验并不太好,未来的社会是一个有充满创意和想象的社会,未来的办公也不会那么集中化,这个趋势下如何通过联合办公去提升办公室的服务价值,为这些客户提供更多的增值服务显得很有必要。”WE+首席执行官刘彦燊告诉《第一财经日报》记者。

在WE+位于上海新天地的办公空间里面,因为一个“同志”交友软件ZANK的管理团队入驻而让这个空间更加热闹,这里面很多办公者都对这个空间的人“出柜”。因此很多外界传言这里是为“同志”而做的办公空间,但是在WE+负责社区运营的万红萍认为这里更像是一个包容人性的空间。

个性化与人性化的商业价值

仲量联行数据显示,预计在2017年北京、上海写字楼的存量规模将突破2000万平方米,成都、广州、深圳将突破1000万平方米。这些大规模的办公楼基本都是一个特点,那就是几乎都是标准化的产物。就像一座座工厂一样,占据了城市的大部分。但是这些产品显然不再适合新一代的办公人群,这些人追求个性和服务,愿意更多地为服务支付溢价。

刘彦燊看到了这个商机,此前他一直在柯罗尼资本从事地产大宗物业投资工作,在这个工作里面他发现了目前中国有很多存量物业,而这些物业品质并不高却占据了城市非常好的位置。“办公空间有个很重要的需求就是位置好,而90后对于办公空间内部的要求也越来越高,从设计到社交这些需求不断被激发,通过找到一些物业进行改造形成适合市场需求的办公空间的想法就诞生了。在美国等发达国家共享办公已经开始流行,而中国似乎这个市场才刚刚开始。”刘彦燊告诉记者。

看到这样的情况,WE+联合办公空间成立。这主要由于90后的新兴办公者对于办公空间有了几个需求:设计、移动、社交。

“由于我们每一个物业都是非标准化物业,因此我们更加重视社区的主题建设,其实我们这个空间叫彩虹空间,新天地板块工作的人群多为时尚和设计师人群,他们这个群体本身就会出现更多的“同志”,我们发现这个因素以后可能会更多地考虑这个群体的感受。”万红萍表示。

万红萍提到,“同志”通常非常敏感,而且缺乏一种身份认同,在WE+的办公室内他们更多地通过一些社交活动在建立这样的身份认同。

《第一财经日报》记者多方采访了解到,通常情况下“同志”具备更高的创造能力,在工作中也表现非常卓越,但是目前为这类人群打造的城市配套并不多。如果是“同志”酒吧,通常情况消费人群和消费能力都非常强,因为他们在这里可以找到认同感。因此有业内人士分析,认为这样的主题式办公空间可以聚集一群兴趣一致的人,而这样也可以带来更高的产品溢价。

“我在这里很舒服,很多人知道我是‘同志’,但是大家的心态都很好,不会用奇怪的眼光看我,我的工作会更加放松,也会更有效率。”张凯说道。

在美国已经有专为女性企业家提供办公服务的联合办公空间与平台的HeraHub。为了专注于女性创业者,HeraHub从空间设计上增添了女性青睐的细节:空间中随处可见的漂亮的装饰细节,用来作为椅子的健身球,富有艺术氛围的墙面设计。HeraHub同时也为入驻会员提供培训、社交以及举办活动的空间。HeraHub凭借其平台的搭建、社区的营造、活动的举办,吸引了各行各业的女性企业家,包括科技型企业家、律师以及其他商业合作伙伴等。

这样的细分对于WE+就是一些不同的尝试,目前联合办公还是处于“战国时代”,群雄乱舞,刘彦燊认为这样的尝试可以积累更多的经验,毕竟这个行业才刚刚起步。

商业模式:办公产业链

“我们也会每天面对不同的问题,比如我们在新天地的项目空间设计过于密集,动线并不是那么活泼,很多角落的办公者并没有实际的社区参与感,我们也在不断完善我们的解决方案。此外人力资源也是非常紧缺的,目前这个市场大家都在摸索,真正有经验的人太少了,我们甚至也会有意识放慢我们布局(目前在北京、上海、杭州有联合办公空间)的速度,主要还是要完善我们的管理。”刘彦燊表示。

刘彦燊认为,像五星级酒店都会有服务和开店的一个标准流程,但是我们目前还建立不起来,如果未来真正要做到在全国重点城市的联合办公空间布局,那么必然还需要更多的标准和规范。

但是未来的商业模式呢?共享经济时代,WEWORK成为大家追逐的目标,但是中国这个产业刚刚起步,目前的基础商业逻辑是什么呢?

WE+首先赚取的是租金差价,其在北京的写字楼普通租金是4元/天·平方米~4.5元/天·平方米,而WE+的租金标准是7.5元/天·平方米-8元/天·平方米。这意味着,同一栋写字楼通过改造租金最大溢价可以提高100%。

刘彦燊认为租金溢价是通过几个方面来完成的。首先,通过设计和装修来提高空间本身的舒适度,这个就像精装修房和清水房一样自然租金不一样。多位业内人士告诉记者,做这一类的升级每个平方米的装修成本大概在2000元。再者,由于租赁的空间本身是“零售”性质,这个和整租相比自然要提高价格,这一点其实就是“二房东”赚取的租金差价。同时由于具备主题性质的办公空间也可以提高租金价格。

这是基础服务,而WE+更多是围绕办公打造增值服务。“目前我们开始内测的APP可以接入新天地的餐饮和外卖,满足办公以外吃的需求;此外我们还将链接进入打车软件,保证交通需求;如果出差我们还有合作的酒店,可以满足居住的需求。”刘彦燊提到。而这里面有个很重要的原因就是柯罗尼资本本身就开始围绕办公产业链进行投资,因为柯罗尼投资了一些餐饮、酒店,必然可以将这些资源互相打通。

“我们北京的空间目前还正在拍摄一部网络剧《笑创水浒》,主要利用的是晚上的时间,这样不仅提高了空间效率,还给这些在空间里的办公者提供了客串的机会,这些资源的打通自然可以给办公空间提供更高的附加值。”刘彦燊笑着说。

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